カナダのオンタリオ州で開発業者の破産が相次ぎ、不動産市場に動揺を引き起こす

カナダのこの地域、オンタリオ州は深刻な不動産危機に見舞われている。今年、少なくとも 27 社のデベロッパーが破産手続きに入り、この数字は数年ぶりのピークに達した。専門家によると、この数字の急増により、数百、数千の住宅ユニットが宙ぶらりん状態になり、フロアプラン購入者の生涯の貯蓄が大きなリスクにさらされる可能性があるという。

不動産会社 Legalclosing.ca の弁護士マーク・モリス氏は、「新築市場は完全に死んでいます」と嘆いた。カナダ最大の破産を追跡するデータベース Insolvency Insider によると、オンタリオ州では 2023 年に 18 件、2022 年に 16 件、2021 年に 19 件、2020 年に 15 件の開発業者管財人申し立てが報告されている。これらの数字は、裁判所が任命した大規模な管財人に関する報告に基づいており、裁判所命令は管財人のウェブサイトで確認できる。

住宅建設業界の亀裂は、ここ数年ですでに現れ始めている。ステートビュー・ホームズは数億ドルの債務不履行に陥り、2023年半ばに倒産し、何百人もの住宅所有者が困窮している。また、ミズラヒ・デベロップメントは2023年10月に破産し、ヤング通りとブロア通りにある85階建ての高級タワーの将来は不透明となっている。ザ・ワンの将来は不透明だ。

専門家は、建設業者が不安定な経済環境に直面しているため、この傾向は今後何年も続く可能性があると述べている。「建設費や資材費の高騰、労働力不足、高金利により、多くのプロジェクトが危機に瀕しており、数十社の建設業者が負債を抱えている」と、トロントの破産管財人ハリス・アンド・パートナーズのジョシュア・ハリス氏は述べた。「破産管財人制度に入る開発業者や建設業者が増えている」と同氏は述べた。金利が高止まりし、買い手が契約を締結できず、資材費が上昇する中、この数字は今後も増え続けるだろう」「5年前は、未完成のマンションを買うのは魅力的なビジネスだったが、今では人々は苦戦している」

未完成のマンションの購入者は大きな問題を抱えており、最悪の場合、家を失うことになりかねない。最近、ハリス氏は珍しいケースを引き受けた。認可を受けた破産管財人として、借金の返済に苦労している人々を助けるのが彼の仕事だ。6月、ある顧客が彼に相談し、6万ドルの借金を返済できないので破産を申請したいと申し出た。ハリス氏は彼女の資産について、また、通常は借金返済のために売却される不動産を所有しているかどうかを尋ねた。彼女は、タウンハウスに頭金を支払ったが、家はまだ建てられていないと述べた。「調査したところ、開発業者が破産管財人による管理下に入っていたことがわかりました」とハリス氏は言う。「それが彼女を困らせたのです」。つまり、彼女の資産は厳密には売却可能な資産ではないため破産を申請できず、「破産管財人による管理下にあるものを誰が買うでしょうか」。実際、顧客は購入契約を守れない可能性もある。

破産管財人資格を持ち、TDB Restructuring の取締役でもあるブライアン A. タンネンバウム氏は、フロア プランの売買契約の購入者は管財中に解約されることが多いと述べています。建設業者のローンが不履行になると、住宅プロジェクトは管財下に置かれます。その後、貸し手は裁判所に物件を管財下に置くよう申し立てることができ、裁判所命令によって任命された管財人が物件を「現状のまま」引き継ぎ、売却または販売するか、プロジェクトを完了して利益を得て債権者に返還します。新規購入者は、もはや利益が出ず、破産した建設業者が手付金を使用した既存の売買契約を解約するために裁判所命令を求めることがよくあります。ほとんどの場合、残念ながら、これらの売買契約は 99% の確率で解約されます」と同氏は言います。プロジェクトを引き継ぐ意思のある新規購入者は、これらの契約の責任を負いたがりません。

その後、フロアプランの購入者は、購入したのがコンドミニアムか自由保有住宅かに応じて、オンタリオ州の消費者保護団体であるタリオンに申し出て、手付金の一部または全額の返金を受ける権利がある。購入者が2018年1月1日以降に購入契約に署名した場合、販売価格が60万ドル以下の住宅の場合、手付金は6万ドルまで保護される。60万ドルを超える住宅の場合、保証額は販売価格の10％で、最大10万ドルまでである。コンドミニアムの手付金は通常、建設業者の弁護士が保管し、利息なしで全額返還しなければならない。建設業者が返金しない場合、タリオンは2万ドルまでの保護しか提供しない。タンネンバウム氏は、「その後、新しい開発業者がそのユニットを再販しますが、通常はより多くの金額を要求します」と付け加えた。 「結局のところ、この状況ではフロアプラン購入者は家を失うことになります。それが結果です。」

専門家は、たとえ別の開発業者がプロジェクトを購入したとしても、完成する保証はなく、所有権が複数回変更されることがあるため、切望されている住宅の供給が何年も遅れる可能性があると指摘しています。その一例が、リッチモンドヒルのオークリッジ地区にある72戸のタウンホームプロジェクトです。2022年、キングデベロップメントは、ボストウィッククレセントの区画8、10、12、14、16、18とボンドクレセントの区画2、6、8をアイデアル（BC）デベロップメントから購入しましたが、後に、この建設業者はオンタリオ州で新築住宅を建設または販売するライセンスを持っていなかったことが判明しました。キングが引き継いだ時点で、アイデアル（BC）デベロップメントは建設を許可されていなかったため、プロジェクトはすでに遅れていました。その後まもなく、キングは6月に最大の債権者に対して2,250万ドルの負債を抱えて破産しました。元の購入者が敷地を購入してから4年が経った今でも、物件は未完成のままです。

現在、大量の物件が血みどろの譲渡になっています。かつて、グレータートロントでは何百人もの人が昼夜を問わず並んで建物を手に入れていましたが、わずか数年後には、建物を手に入れるための列はなくなり、代わりに血も凍るような建物の譲渡の広告が並んでいます。51 建物の譲渡に関する情報は何百もあり、その中で伝えられるメッセージはぞっとするものです。実際のところ、商品の実際の価格は 20 万ドルも引き下げられています。売り手は、売り手の手付金全額の損失に対して、買い手に 10 万ドル + 仲介手数料を支払わなければなりません。[30 万ドルの手付金全額補償譲渡] 管理費なしのマークハムエンドユニットタウンハウスの血みどろの譲渡という広告もあります。同様の広告はたくさんありますが、どれも悲惨です。名前を明かしたくない不動産業者は、金利の高騰により、多くの人が融資条件を満たせず、引き渡し日が迫る中、痛みに耐えることしかできず、引き渡しを完了できない場合は、手付金を失うだけでなく、開発業者に他の損失の回収を迫られる可能性があり、訴訟が費用になる場合は、それまで延期して肉を切り、出血を止めるよりも、今すぐにでも止めるべきだと話した。

「供給ギャップが大きく広がりつつある」とトロントの不動産業者で、RARE Real Estateの経済調査ディレクターを務めるダニエル・フォック氏は言う。プロジェクトの所有者が1人の買い手から別の買い手に移っているだけでなく、不動産環境が厳しいため、先行販売数と新築数が減少しているからだ。不動産調査会社アーバネーションのレポートによると、先行販売されたマンションの割合は20年以上ぶりの低水準で、50％未満となっている。先行販売が少なくとも70％に達しなければマンションの建設を開始できないため、販売数の減少により供給パイプラインが大幅に減速している。不動産弁護士のモリス氏は、数年前に購入に同意したときよりも金利がはるかに高いため、頭金を落として購入を完了できない住宅購入者が増えていると述べ、不動産譲渡取引の受取人が減っていると付け加えた。

現在の市場環境は、財政難に陥った開発業者が買い手を見つけるのに苦労し、破産管財人による管理下に置かれやすくなることを示唆している。フォッシュ氏は「今後 3 ～ 5 年間に高層ビルの建設が減少すれば、非常に悲惨なことになる」と述べている。しかし、騒ぎが収まったとしても、すぐに正常に戻る可能性は低い。フォッシュ氏は、苦境に立たされた建設業者にとって最も起こりそうな結末は、大手企業に開発用地が吸収され、合併や買収が増えることだと考えている。この危機はオンタリオ州の不動産市場に大きな打撃を与えており、将来は不確実性に満ちている。