今週末、米国の住宅市場は新たな時代を迎えようとしている。

画像ソース: インターネットから取得

簡単に言うと、3つの大きな変化が始まろうとしています。

まず、ほとんどの住宅販売者は、取引完了後に買い手と売り手の両方に手数料を支払っていました。一方、ほとんどの買い手はエージェントに何も支払いません。和解契約により、エージェントとブローカーの従来の報酬制度が変更される可能性があり、買い手が自分で手数料を支払わなければならない可能性があります。

第二に、ブローカーが住宅の案内を始める前に、すべての住宅購入者はブローカーと契約書に署名する必要があります。

3 番目に、売り手のエージェントは、不動産リスト データベース (MLS) に買い手への手数料オファーを掲載することを停止する必要があります。報酬オファーは継続できますが、不動産ブローカーが運営するリスト サービスに掲載することはできません。

8 月 17 日以降、不動産業者と代理契約を結んでいない限り、不動産業者はお客様に住宅を見せることができなくなります。これには、他の不動産業者に電話をかけたり、住宅を見せたりすることなどが含まれます。

購入者と不動産業者の間の契約は、購入者代理契約です。この契約は基本的に、購入者と不動産業者の間の契約であり、住宅を購入するために不動産業者を雇うことを表明し、両者の役割、義務、責任に同意するものです。

良いニュースは、売り手としてブローカーと協力して契約の有効期限を決めることができるということです。契約に署名しなければならない場合もありますが、不動産業者に完全にコミットする準備ができていない場合は、いつでも契約期間を 1 日、1 週間、または 1 か月で終了するように要求できます。特定の物件のみの契約に署名することもできます。

画像ソース: インターネットから取得

住宅販売者の財布に負担をかけるもう一つの大きな変更点は、現在のモデルでは、販売者は5～6％の手数料を支払わなければならないことです。この手数料は通常、販売者のブローカーと購入者のブローカーの間で均等または比例配分されます。つまり、販売者はこの金額を過払いしなければならず、手数料が住宅価格に上乗せされているように見せかけられることになります。

義務的手数料制度が廃止されたため、買い手側の手数料と売り手側の手数料は別々となり、各当事者が自分のエージェントと自分の手数料を交渉することになります。もちろん、この規則自体が住宅販売の手数料を削減するわけではなく、手数料の支払いパターンが変わるだけですが、この制度が導入されると、義務的規則の廃止によって市場での競争が促進され、買い手側と売り手側の両方のブローカーが手数料を引き下げざるを得なくなり、その結果、住宅の売買コストが削減され、住宅価格が下がると広く信じられています。

さらに、米国の住宅市場を長らく独占してきた規制の多くが撤廃される。そのひとつは、仲介手数料に関する情報を、マルチプル・リスティング・サービス（MLS）と呼ばれる集中リストに含めることを禁止するものであり、もうひとつは仲介業者が手数料を受け取るためにMLSサービスに加入しなければならないという要件を廃止するものだ。NARはMLSを所有していないと主張しているが、多くのMLSサービスはNARのさまざまな地方サブエージェンシーによって運営されている。新しい規則の下では、より多くの仲介業者がMLSの加入をキャンセルし、リストを掲載するために他のチャネルを利用するようになり、独占が崩壊するだろう。

米国民は不動産仲介手数料に年間最大1000億ドルを費やしており、米国の不動産仲介手数料は世界のほとんどの地域よりもはるかに高く、世界各国の平均不動産仲介手数料はわずか1～2％です。TD Cowen Insightsは、新しい規制が実施されれば不動産手数料は25～50％下がる可能性があると見積もっています。

画像ソース: インターネットから取得

市場の変化に伴い、犠牲を払う人々と新しい規制から利益を得る人々が常に存在することになります。

ブローカーの中には、新しい規制によって新たなビジネスモデルが生まれ、同業者の多くが業界から去る可能性があると予測する者もいるが、一方でこの変化を喜ぶ者もいる。

CNN記者がインタビューした多くの不動産ブローカーは、新しい規則は経験豊富なブローカーを奨励するが、購入者が経験の浅いブローカーとの法的拘束力のある契約に署名することをためらう可能性があるため、若いブローカーが市場に参入することを難しくする可能性があると述べた。

画像ソース: インターネットから取得

ニュージャージー州に家を所有するチュー氏は、住宅需要の違いにより、NAR の新しい方針は売り手と買い手に異なる影響を与えるだろうと述べた。例えば、自分が買い手の場合、ブローカーの手数料は買い手が支払うものではないため、全体的な影響は大きくないだろう。売り手であれば、将来的に支払う仲介手数料が少なくなることは期待できるかもしれないが、それでもまずは評判が良く販売実績のあるブローカーを検討する必要がある。そうでなければ、たとえ手数料が低くても、一定期間内に住宅を売却するのを手伝ってくれないブローカーを使う価値はない。

一部の分析では、不動産仲介業界は全米不動産協会が義務的手数料規則を廃止した後、最良と最悪の業者の大規模な再編に直面していると指摘されており、100万人もの不動産仲介業者が転職を余儀なくされる可能性があるとの推計もある。

画像ソース: インターネットから取得

一方で、手数料制度の変更は、短期的には住宅市場に必ずしも利益をもたらすわけではないという意見もある。その理由は、買い手が仲介手数料を自分で支払わなければならない場合、売り手が支払わなければならない場合は、この手数料をローンに含めることができるが、買い手が自分で支払わなければならない場合は、はるかに多額の前払い金が必要になるため、買い手の購買力が大幅に低下するからである。したがって、この規則変更は、買い手の購買力を低下させるため、短期的には買い手にとって良くなく、また、潜在的な買い手が減るため、売り手にとっても必ずしも良いことではない。

これに対し、不動産仲介会社eXp RealtyのCEO、レオ・パレハ氏は「これは業界全体にとって大きな社会実験であり、私はエージェントたちにかなりの混乱を覚悟させているし、かなりの混乱を予想している」と述べた。